Покупка виллы с видом на океан на Бали: 7 критических факторов

Покупка виллы с видом на океан на Бали: 7 критических факторов 

Uluwatu oceanfront villas investment интересуют многих состоятельных людей. Это отличная возможность вложить и приумножить деньги.

В 2025 году цены на океанические виллы в Улувату выросли на 22%. Но живописный вид — не единственное, что стоит проверить перед сделкой. Сделаем обзор основных факторов, на которых стоит акцентировать внимание.   

Фактор 1. Локация: где вид = ликвидность 

Ocean view villas Bali buy guide гласит, что начинать нужно с выбора локации. Перечислим самые перспективные варианты.

ТОП-3 зоны: 

  1. Улувату — скалы, серфинг, +18% годовых 

  2. Чангу — модный лайфстайл, но меньше приватности 

  3. Санур — пологий вход в воду (отлично подходит для семей).

Цены на виллы в Улувату (Бали) в 2025 году продолжают расти, отражая высокий спрос со стороны туристов и инвесторов.

Средний диапазон стоимости составляет 277 000 - 770 000 долларов, в зависимости от площади, расположения и уровня отделки. У элитных вилл цена за квадратный метр варьируется в пределах 3000 – 4000 тыс. долларов.

Учитывайте возможную опасность: обязательно уточните планы застройки — не окажется ли ваш вид «заблокирован» новым отелем. Всегда нужно смотреть в будущее. 

В Чангу виллы рядом с пляжем, в районе Berawa, Echo Beach и Batu Bolong обычно стоят дороже, чем в глубине курорта. За недвижимость с 4 спальнями в среднем просят от 600 тыс. долларов до 1 млн. 400 тыс.

Виллы в Сануре стоят от 700 тыс. долларов до 1 млн. 800 тыс.  

Фактор 2. Юридический статус земли 

Проштудируйте Bali property ownership laws foreigners.

Разрешенные типы владения для иностранцев: 

Hak Pakai

Hak Pakai  — одного из легальных способов владения недвижимостью на Бали для иностранцев. Это право пользования, предоставляемое иностранцу на определённый срок. Единственный вид индивидуального владения, который можно оформить на своё имя без необходимости создавать компанию или использовать номинального владельца.

Ключевые особенности Hak Pakai:

Преимущества:

1.     Легальное оформление на ваше имя

2.     Возможность проживания и аренды

3.     Прозрачность и защищённость при соблюдении закона

Недостатки:

1.     Требуется статус резидента

2.     Ограничение на тип и количество недвижимости

3.     Не даёт права на землю — только на здание/дом

PT PMA (компания-владелец)

Второй вариант: PT PMA (Penanaman Modal Asing) — это иностранная инвестиционная компания, через которую иностранец может законно владеть недвижимостью на Бали.

Плюсы: возможности сдачи в аренду, обладания несколькими объектами в отличие от Hak Pakai.

Минусы: Официально требуется капитал от 10 млрд. (примерно $650оплаченный минимум от $175, большие годовые издержки, включающие налоги.

Общий вывод таков: Иностранцы на Бали не могут владеть землёй напрямую, но могут владеть зданиями или арендовать землю на длительный срок.

Юридическое сопровождение обязательно. Best real estate agents Bali помогут уладить этот вопрос.

Обязательно выполните проверку недвижимости через Notary Public Bali на обременения. 

Фактор 3. Конструктивные риски 

Формируя Bali luxury villa purchase checklist, проанализируйте конструктивные риски:

Коррозия: Воздух с солью разрушает металл за 3-5 лет 

Дренаж: Ливни могут подмывать фундамент (один из примеров «Вилла в Бингене, требующая $50K на укрепление склона»). 

Фактор 4. Скрытые расходы 

Планируя покупки виллы на Бали, не забывайте о скрытых расходах, увеличивающих первоначальную цену.

Они включаются в себя:  

Налог на покупку: 5% от кадастровой стоимости 

Годовые платежи: $2,000+ за обслуживание инфраструктуры.

Операционные расходы включают в себя:

1.     Уборку, обслуживание бассейна, охрану

2.     Коммунальные платежи (вода, электричество, интернет)

3.     Комиссию управляющей компании (обычно 15–25%)

4.     Налоги (10% VAT, 10% Service fee, если сдача в аренду официальная)

Примерный расчет ежемесячных расходов:

Вилла 3 спальни = $600–$1,200 / месяц на обслуживание

Подумайте, готовы ли вы к таким тратам, при необходимости проконсультируйтесь с экспертами.    

Фактор 5. Арендный потенциал 

Проанализируйте арендный потенциал виллы, которую собираетесь купить.

Самыми высокодоходными районами считаются: Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud.

Семейные и спокойные районы: Sanur, Nusa Dua, Jimbaran.

Проверьте близость: пляжа, кафе, йога-студий, серф-школ, ночной жизни.

Тип и планировка виллы тоже имеют значение:

Недвижимость с 1–2 спальнями  часто выбирают пары, цифровые кочевники.

С 3–4 спальнями – семьи, такие виллы прекрасно подходят для долгосрочной аренды.

С 5 и более спальнями для больших компаний и VIP-гостей.   

Наибольшим спросом пользуются виллы с приватным бассейном, рабочим пространством, зоной барбекю.

Окупаемость зависит от средней загрузки:

60–70% загрузки = стабильный доход.

80%+ = высокий потенциал.

Расчет доходности: 

Вилла     3 спальни, Чангу

Стоимость покупки  $300,000

Средняя цена аренды   $250/ночь

Средняя загрузка     65%

Доход в год (брутто)   ~$59,000

Расходы в год ~$12,000

Чистая прибыль  ~$47,000

Доходность (ROI)    ~15.6%

Еще один пример: «Вилла за $1.5M в Пекату сдаетс€ за $800/ночь, загрузка 65%».  

Годовой доход (брутто)

$800 * 365 * 0.65 = $189,800 / год

2. Операционные расходы (оценка):

Статья    Примерная сумма (годовая)

Управление (20%)    ~$37,960

Коммунальные и обслуживание ~$12,000

Ремонт / амортизация  ~$5,000

Налоги / сервисные сборы (15%)   ~$28,470

Всего расходов: ~$83,430

3. Чистая прибыль (net income)

$189,800 – $83,430 = $106,370 / год

4. Доходность (ROI)

$106,370 / $1,500,000 ≈ **7.1% годовых**

5. Окупаемость

$1,500,000 / $106,370 ≈ **14.1 лет**

Доходность 7.1% — неплохой показатель для high-end сегмента.

Окупаемость около 14 лет — типично для премиальной недвижимости с ограниченным кругом арендаторов.

Также необходимо учитывать фактор риска: дорогие виллы труднее сдать круглый год, тут многое зависит от бренда, сервиса, продвижения.

Must-have для арендаторов: 

Детская комната (+15% к спросу) 

Зона для съемок контента. 

Чек-лист осмотра

Buying cliffside property Bali должна быть обдуманной, чтобы инвестиция оказалась по-настоящему прибыльной. В подобных случаях обязательны:

• Проверка документов у нотариуса. 
• Тест воды (соленость в бассейне). 
• Замер уровня шума от волн ночью. 

Подобные нюансы очень важны, ведь речь идет о дорогостоящей недвижимостью, выбор которой требует грамотного подхода.

Для наглядности приведет пару кейсов:

• Успешный: «Россиянин купил виллу в 2020 за $900K, продал в 2024 за $1.7M» 
• Провальный: «Немецкий инвестор не учел налоги — штраф $120K» 

Хотите индивидуальный анализ объекта? Отправьте нам фото виллы и документы — мы проведем аудит за 48 часов. Наши эксперты подскажут, Avoid scams buying Bali property, обеспечат полноценное юридическое сопровождение.