Еще недавно Дубай был главным центром притяжения инвестиционного капитала, но сегодня ситуация изменилась: все больше инвесторов делают ставку на Бали, приобретая на острове недвижимость для сдачи в аренду и перепродажи. Насколько такие решения целесообразны? Специалисты Golden Bee предлагают рассмотреть эти 2 инвестиционных направления с точки зрения перспектив, доходности, налогов и сезонности, чтобы понять, где лучше купить недвижимость для инвестиций.
Ситуация на рынке
На 2024 год номерной фонд Дубая, включая апартаменты и виллы, составляет более полумиллиона единиц, при этом строительство новых объектов не прекращается. По мнению экспертов, дубайский рынок пока не перегрет, но уже наблюдается некоторый разрыв между спросом и предложениями. В связи с такой ситуацией сегодня сложно найти действительно высокорентабельный объект, несмотря на то, что рынок по-прежнему активный.
Говоря о Бали, стоит сразу отметить, что местным законодательством запрещено строительство домов на острове выше 15 метров. Если в Дубае ограниченное количество земли под строительство решается возведением небоскребов, то на острове такой возможности нет. Как результат - ценность уже возведенных комплексов возрастает по мере застройки острова. Число предложений премиального жилья на Бали ограничено, поэтому владельцы устанавливают высокие арендные ставки и перепродают недвижимость по завышенной цене, получая приличный доход.
Порог входа
Минимальная стоимость недвижимости, которая позволяет получить статус резидента в Дубае составляет 204 тыс. долларов. Отметим, что за эти деньги инвестору вряд ли удастся приобрести рентабельный объект. Средняя цена инвестиционного жилья в Дубае в престижных районах составляет 350-400 тыс. долларов. Кроме того, инвестор должен быть готов к дополнительным расходам на комплектацию мебелью и техникой, если планирует использовать недвижимость для сдачи в аренду.
Порог входа на балийский рынок гораздо ниже: здесь можно приобрести апартаменты по цене от 100 тыс. долларов, виллу — за 250-300 тыс. долларов. Это будет объект в престижной локации в прибрежном районе с современной отделкой и меблировкой, полностью готовый к проживанию.
Доходность
Перейдем к самому важному вопросу, который волнует инвестор — доходность. ROI при сдаче недвижимости в аренду в Дубае зависит от типа объекта, локации и множества других факторов. Если говорить о средних цифрах, то средняя доходность составляет порядка 6-7 %. На фоне минимального порога в 204 тыс. долларов это не впечатляющий показатель.
Как отмечают эксперты, сегодня в Дубае сложно найти объект, который бы приносил его владельцу больше 8,5 % годовых. Как правило, это недвижимость класса “люкс”, стоимость которой превышает 500 тыс. долларов.
Инвестиции в дубайскую недвижимость — это долгосрочные вложения, срок окупаемости которых варьируется в пределах 10-12 лет. Очевидно, что делать точные прогнозы на такой дистанции не представляется возможным. Инвесторы, которых такая стратегия не привлекает, предпочитают покупать офф-план недвижимость и перепродавать ее после ввода в эксплуатацию. Отметим, что на размер прибыли от перепродажи влияет не один макроэкономический фактор, поэтому заранее просчитать доход крайне сложно.
Бали же входит в перечень стран с одной из самых высоких в мире доходностей от сдачи жилья в аренду. Средний ROI на острове составляет 12-15 %, недвижимость в престижных туристических локациях приносит владельцу до 20 % годовых. Если принять во внимание тот факт, что остров относится к популярным локациям для проведения свадеб и корпоративных мероприятий, то владельцы при краткосрочной аренде в летний период устанавливают максимально высокие арендные ставки. По оценкам экспертов, в ближайшие 5 лет Бали займет верхние строчки в рейтинге самых привлекательных мест для инвесторов в недвижимость.
Высокая доходность на острове обусловлена:
- высоким туристическим потоком, который ежегодно растет на 15-17 %;
- развитой инфраструктурой, позволяющей комфортно проживать практически в любом уголке острова;
- высоким уровнем жизни при достаточно низких ценах, где самую большую статью расходов составляет именно аренда жилья;
- ограниченностью предложений.
Отдельно стоит сказать и о сезонности. На Бали отсутствует фактор сезонности, а заполняемость объектов недвижимости варьируется в пределах 70-85 %.
В случае с Дубаем, туристический сезон длится полгода (октябрь-апрель). В летние месяцы, когда большинство туристов стремятся уйти в отпуск, температура воздуха в эмирате прогревается до 50 градусов, что негативно сказывается на спросе на аренду. Более того, живущие в Дубае экспаты предпочитают уехать на это время в страны с более комфортным климатом.
Налоги
Завершаем наш обзор Бали и Дубая с точки зрения инвестиционной привлекательности особенностями налоговой среды. Дубай неслучайно получил статус налогового рая — здесь отсутствует большинство привычных гражданам стран СНГ налогов, включая налог на сдачу жилья в аренду. При покупке жилья инвестор платит:
- регистрационный сбор — 4 % от стоимости;
- пошлину за выдачу регистрационного свидетельства;
- комиссию агентству.
Индонезийское налоговое законодательство не такое лояльное. При покупке недвижимости инвестор уплачивает налог на покупку (5%), нотариальный сбор и ежегодно — 0,1 % от стоимости недвижимости. Налог на сдачу жилья в аренду на Бали варьируется от 5 до 20 % валового дохода в зависимости от статуса владельца (резидент или нет).
Выбор локации для инвестиций в недвижимость инвестору стоит делать с учетом своих ожиданий и целей. Агентство Golden Bee может помочь с подбором перспективного объекта недвижимости на Бали, который будет гарантированно приносить стабильный доход. Не упустите уникальную возможность инвестировать в объект на Бали с высоким потенциалом — свяжитесь с нашим специалистом для получения подробной консультации.
Оставить комментарий